LMNP : pourquoi investir en résidence meublée ?

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires réguliers, le LMNP est tout indiqué. Ce statut fiscal permet de maîtriser sa fiscalité lors d’un investissement locatif meublé. Le taux de rentabilité en LMNP oscille entre 4,5 % et 7 % soit un rendement supérieur à un investissement classique. À l’heure où les placements intéressants se font de plus en plus rares, investir dans l’immobilier avec le statut du loueur meublé non professionnel offre bien des avantages.

• Une rentabilité supérieure à un investissement classique
• Un complément de revenu tous les mois
• Une fiscalité avantageuse si le bien est détenu longtemps
• Se constituer un patrimoine immobilier ou le valoriser

Le loueur meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé. Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. Il peut s’agir d’un logement ancien ou d’un logement neuf. Il est obligatoire que le propriétaire-bailleur soit domicilié fiscalement en France.

L’important est que le logement soit loué meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la location soit considérée comme meublée est fixée par le décret 2015-981.
Les équipements et le mobilier indispensables pour que l’appartement soit considéré comme meublé au sens de l’administration sont entre autres :

• Literie avec couette ou couverture
• Four ou micro-ondes
• Plaques de cuisson
• Vaisselle
• Réfrigérateur
• Tables et des sièges
• Luminaires

Pour bénéficier du statut LMNP, il est impératif de respecter les règles fiscales suivantes :

• Les revenus locatifs doivent demeurer inférieurs à 23 000 €. Si vous dépasser ce montant, vous devrez vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Vos revenus tirés de la location ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux de votre ménage. Si vous dépasser ce montant, vos revenus sont imposables.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le propriétaire-bailleur est alors considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce qui implique un régime fiscal différent et moins intéressant.

Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle, deux régimes fiscaux se présentent à vous : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Vous devez opter pour l’un ou pour l’autre, mais tous deux possèdent leurs propres avantages fiscaux.
Quoiqu’il en soit, vous devez dans les 15 jours débutant votre activité remplir le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921) afin d’obtenir votre numéro de SIRET et sélectionner votre régime d’imposition.

Avec le régime réel simplifié, il est possible d’amortir différentes dépenses (mobilier, travaux, etc.) ainsi que tous les « composants » du logement. Cela signifie que pendant une période donnée, vous pouvez déduire de vos recettes locatives déclarées, et de manière linéaire, un pourcentage correspondant à la perte de valeur estimée de chaque composant. Tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas selon les mêmes taux ni de les mêmes durées.

Lorsque vous aménagez votre appartement meublé, vous pouvez amortir les équipements installés et les travaux courants effectués à condition que leur montant soit supérieur à 600 €. La durée d’amortissement varie en fonction du type d’équipement et des travaux.

Les durées et les pourcentages présentés ci-dessus restent cependant théoriques et peuvent varier. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels de la gestion locative experts sur toutes les problématiques du LMNP.

Le projet de loi Finances adopté en février 2025 va avoir des conséquences sur la fiscalité et, plus particulièrement, sur le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

Si jusqu’ici le statut LMNP a permis aux investisseurs de bénéficier de l’amortissement comptable du bien et des équipements – une réduction notable des revenus imposables tout au long de la détention du bien -, cet avantage fiscal disparaît à compter 2025.

Voici un exemple chiffré

Dans le cas d’un bien acheté à 100 000 € revendu à 180 000 € et soumis à un amortissement de 20 000 €, le montant de la plus value imposable en l’état est de 80 000 €. Avec la réforme de la loi Finances 2025 pour le LMNP, l’imposition passe à 100 000 €.

Tous les amortissements comptabilisés sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Résultat ? Une base de taxation plus élevée et une augmentation de l’imposition à la revente. Le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers est à 19 %, couplé des prélèvements sociaux obligatoires de 17.2 %. Sauf pour les investisseurs LMNP qui conservent les biens sur une longue durée, puisque les abattements pour durée de détention s’appliquent.

En effet, ce régime est caractérisé par un système d’abattements légaux, qui viennent diminuer, dès la 6ème année de détention (et non de location) le montant de la plus-value imposable, jusqu’à permettre aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

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