Avantages et inconvénients d'un investissement LMNP
L’investissement en LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, présente de nombreux avantages en termes de fiscalité et de réduction d’impôts. Quels sont les atouts du LMNP ? Décryptage.
Le statut de LMNP, quels avantages ?
L’investissement en loueur meublé non professionnel permet d’optimiser sa fiscalité et de réduire ses impôts selon certaines modalités.
Une rentabilité supérieure à celle d’une location non-meublée
Une fiscalité avantageuse selon les régimes
Les conditions du LMNP
Tous les ménages français qui investissent dans l’immobilier locatif meublé peuvent prétendre au statut de loueur meublé non professionnel. Il faut cependant respecter un certain nombre de conditions.
Il est impératif de louer un bien meublé. Il peut s’agir :
- D’un logement neuf ou ancien meublé par vos soins. Attention la liste des équipements indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé est établie par la législation.
- D’un logement neuf dans une résidence de services. Cela peut être une résidence sénior, une résidence étudiante, un EHPAD, etc.
Les revenus locatifs générés par votre activité de propriétaire-bailleur ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si c’est le cas, votre régime fiscal relèvera du LMP ou loueur en meublé professionnel.
Les différents régimes fiscaux
Le LMNP n’est pas un investissement locatif classique, il présente de nombreux avantages mais aussi des inconvénients qu’il faut garder à l’esprit. La question du choix du régime fiscal en LMNP est ainsi essentielle. Deux possibilités s’offrent à vous.
Le régime micro-BIC
Si vos recettes locatives ne dépassent pas un plafond de 77 700€ annuel, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-BIC au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Grâce à cette fiscalité avantageuse, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire fiscal de 40 % sur l’ensemble de vos recettes locatives.
Par exemple, si votre investissement locatif LMNP vous rapporte 10 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 4 000 euros, et ce chaque année.
Le régime réel
Si vos revenus locatifs dépassent les 77 700 €, vous êtes automatiquement affilé au régime réel. Celui-ci permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement loué (travaux d’entretien, renouvellement de l’équipement, frais de gestion, etc.). On parle alors d’amortissement.
L’amortissement consiste à amortir les différentes dépenses (les composants) liés à votre investissement locatif, il s’agit à la fois du logement en lui même et des équipements. Par exemple, vous pouvez amortir le gros œuvre sur 55 à 80 ans, l’électricité sur 25 ans, la peinture sur 10 ans, le canapé sur 12 ans, etc.
À noter que vous pouvez choisir le régime réel, même si vous êtes affilié au régime micro-BIC. Vous devez en faire la demande avant écrite avant le 1er février de chaque année. Dans tous les cas et plus particulièrement pour le régime réel, il est vivement recommandé de s’adjoindre les services d’un expert-comptable pour ne pas risquer une erreur dans votre déclaration et dans le calcul de l’amortissement.
À noter : l’amortissement est désormais réintégré au calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Résultat ? Votre base imposable augmente.
Les avantages d’un investissement en résidence de services
Le coût de la plus-value sur la revente
C’est le grand changement apporté par la réforme de la loi Finances 2025. Vous avez un appartement meublé en LMNP et vous espérez retirer une plus-value importante à la revente ? Sachez qu’il existe des règles fiscales très précises à respecter et que le calcul de la plus-value est différent à compter de 2025.
Le calcul de la plus-value réintègre désormais le montant de l’amortissement. La plus-value se calcule désormais comme suit :
Prix de revente – (prix d’achat – amortissement) = base imposable.
La plus-value est imposée, et ce, à hauteur de 19 % auxquels se grèvent 17,2 % de prélèvement sociaux. Ce nouveau calcul augmente la base imposable, par conséquent, l’impôt à payer sera également plus important.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, également à régler au fisc en cas de plus-value, ils disparaissent seulement au bout de trente ans.
L’importance de bien cibler son investissement en LMNP
Par définition, une location meublée n’a pas vocation à devenir un lieu de résidence sur du très long terme pour le locataire. Si vous louez à un étudiant par exemple, le risque est grand de changer de locataire chaque année ou presque, et d’avoir des temps de latence entre deux locations.
L’investissement en LMNP nécessite donc de bien réfléchir à quels sont les locataires visés et pour qui la location est mise à disposition. Il faut s’assurer que le logement meublé concerné réponde à une véritable demande et que celle-ci sera pérenne dans le temps. Les frais de gestion et d’entretien demeurent une charge même si le logement est inoccupé…
L’investissement en LMNP peut se révéler très intéressant du fait des nombreux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Néanmoins, il convient de bien réfléchir avant de s’engager dans un tel projet et ne pas hésiter à s’entourer de professionnels. Ces derniers sauront vous guider dans cette démarche afin d’éviter tout faux pas.
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