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Bail Réel Solidaire : avantages, limites et exemples

Créé pour enrayer la crise du logement, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet à des ménages d’acquérir un toit à un prix inférieur à ceux pratiqués sur le marché. Comment fonctionne ce dispositif ? À qui s’adresse-t-il ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Définition et Objectifs du Bail Réel Solidaire

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur une dissociation du foncier et du bâti d’un bien immobilier. Pour mettre en place le Bail Réel Solidaire, un Organisme Foncier Solidaire (OFS) achète un terrain. Il y fait construire ou y rénove un logement habitable. Il revend le logement, neuf ou rénové, à des particuliers. Dans cette opération, le terrain reste la propriété de l’OFS. Ainsi, le prix de vente du logement est réduit. Les particuliers acheteurs versent une redevance mensuelle à l’OFS pour la location du foncier (du sol). Le prix est d’environ 1 € à 3 € du m².

Quels sont les objectifs du Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes. Il a été créé par la loi Macron du 6 août 2015. Il permet d’acquérir un bien immobilier situé en zone tendue, à un prix abordable. En gérant des terrains bâtis ou non, les OFS disposent d’un « parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes », souligne le gouvernement. C’est une façon de limiter la spéculation des marchés immobiliers et de faire face à la hausse des prix du foncier.

Le BRS, comment ça marche ? Qui est concerné ?

À qui s’adresse le bail réel solidaire ? Quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ? Est-il possible pour les propriétaires de revendre leurs biens ?

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Le bail réel solidaire est conclu entre des particuliers aux ressources limitées et :

  • Un promoteur,
  • Un bailleur HLM ou un investisseur locatif,
  • Une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif.

Ce dispositif facilite l’accès à la propriété des ménages ne dépassant pas les plafonds de ressources, car en dissociant le foncier du bâti, les ménages achètent le logement mais le terrain appartient à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) avec lequel ils bénéficient d’un bail de longue durée de 85 ans.

Grâce à des conditions encadrées et avantageuses, il est possible de devenir propriétaire de sa résidence principale.

Mieux comprendre le cycle de vie d’un logement en BRS

  1. L’OFS fait l’acquisition d’un terrain pour le conserver dans la durée.
  2. Sur le terrain de l’OFS, des programmes immobiliers résidentiels abordables sont développés.
  3. Les ménages achètent, grâce au bail réel solidaire, la propriété bâtie de leur logement. L’OFS demeure propriétaire du foncier.
  4. Les ménages paient à l’OFS une redevance en plus des charges d’entretien, des taxes locales et des annuités d’emprunt.
  5. En cas de revente, les nouveaux acquéreurs doivent également être éligibles au dispositif. La vente est agréée par l’OFS.
  6. Le logement est disponible pour de nouveaux acquéreurs sous plafond de ressources à un prix abordable.

Application et éligibilité : qui peut bénéficier du BRS ?

L‘éligibilité au BRS dépend de votre zone d’habitation et de vos revenus. Les ressources des ménages souhaitant accéder au BRS doivent respecter les plafonds suivants :

Nombre de personnes au sein du foyer

Zone A (et A bis)

Zone B1

Zones B2 et C

1

37 581

37 581

32 673

2

56 169

56 169

43 633

3

73 630

67 517

52 471

4

87 909

80 875

63 347

5

104 592

95 739

74 518

6

117 694

107 738

83 983

Personne supplémentaire

13 116

12 005

9 368
  • Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province ;
  • Zones B1 et B2 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m² est élevé, l’Outre-Mer et la Corse, les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes possédant une zone littorale ou transfrontalière importante et le pourtour de l’Île-de-France ;
  • Zone C : Le reste de la France.

Processus d’attribution d’un Bail Réel Solidaire

Pour trouver des logements éligibles au bail réel solidaire, il faut consulter la liste des OFS à proximité de chez vous pour connaître les opérations en cours. Il faut ensuite constituer votre dossier d’accès en justifiant de vos revenus. Le contrat se signe directement avec l’OFS concerné.

Avantages et Limites du Bail Réel Solidaire

Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire pour les bénéficiaires ?

Réussir à maîtriser son budget dans l'investissement locatif

Pour les particuliers, le BRS permet de devenir propriétaire à un prix inférieur à celui du marché. En effet, les propriétaires voient leur prix d’achat diminué du montant du foncier. Or, dans les zones tendues, le prix du foncier représente « 30 % à 40 % du prix d’achat d’un logement », selon le site du Ministère de l’Écologie. De plus, les signataires d’un BRS bénéficient :
 

– D’un faible loyer du terrain,
– De garantie de rachat du logement par l’OFS en cas de besoin de revente du bien,
– D’une TVA réduite au taux de 5,5 % au lieu de 20 % pour la construction d’un logement neuf,
– D’un abattement de la taxe foncière de 30 % à 100 % si la commune de résidence a voté pour,
– D’un prêt à taux zéro pour les primo-accédants.

 

Les inconvénients du Bail Réel Solidaire

Les propriétaires de logement BRS peuvent uniquement revendre leur logement à des ménages répondant aux mêmes niveaux de ressources. C’est aussi vrai en cas de donation et de succession. D’autres inconvénients propres à ce dispositif existent :

  • La durée du bail est établie pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, limitant la flexibilité dans la gestion du bien immobilier,
  • Seules certaines zones sont éligibles,
  • Il n’est pas possible de faire de plus-value en cas de revente.

 

Lois et réglementations

Le BRS est un « bail emphytéotique », signé pour une durée comprise entre 18 et 99 ans maximum. En signant un BRS l’acquéreur est uniquement propriétaire du logement. Dans le cadre d’un bail classique, le propriétaire accède également à la propriété du sol. Au terme d’un BRS, l’occupant a l’obligation de quitter les lieux.

Êtes-vous éligible à un Bail Réel Solidaire ?

Pour vous aider à comprendre le fonctionnement du BRS, suivez le parcours de Nicolas, résidant en Bretagne.

Exemple pratique : un achat avec un Bail Réel Solidaire

Locataires, Nicolas, sa femme et ses deux enfants vivent à Rennes. La commune est située en zone B1. Leur revenu fiscal est de 45 000 €, juste en dessous du seuil de 46 014 € à respecter pour un foyer avec deux enfants. Ils sont donc éligibles au BRS. Dans cette ville, le prix du mètre carré est de 5 220 € pour une maison, selon le site Meilleurs Agents. Le couple découvre un bien à vendre en BRS à 312 000 €. Le prix est environ 40 % inférieur à celui du marché pour un bien équivalent (520 000 €). Pour un prêt sur 25 ans à 4 %, leur mensualité de remboursement s’élève à 1 647€, contre 2 745 € au prix du marché.

La location du foncier s’élève à 2 € par mois et par m². Pour cette maison de 100m2, cela représente 200€ mensuels à verser à l’OFS. En tout, ils doivent payer chaque mois 1 847€ pour rembourser leur emprunt et payer le loyer du terrain.  

Exemples de biens accessibles

À Six-Fours-les-Plages, le groupe Pichet commercialise des appartements neufs via le dispositif du Bail Réel Solidaire. À proximité des plages, il est possible d’acheter un 3 pièces à partir de 192 000 €, un 4 pièces dès 234 800 € et un 5 pièces à partir de 316 800 €.

À noter : Sur le site Pichet, vous pouvez remplir un profil (nombre de personnes du foyer et revenu fiscal de référence) pour savoir si vous êtes éligible au BRS.

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