L'investissement avec le LMNP

Qu’est-ce qu’un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal dédié aux investisseurs locatifs qui effectuent de la location meublée.

Le LMNP offre aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux que ce soit pour une location meublée dans l’ancien ou le neuf. Et dans le cas d’un achat neuf, les propriétaires peuvent bénéficier en plus d’une réduction d’impôt.

Les conditions du LMNP

Pour réaliser un investissement en LMNP, il y a plusieurs conditions à respecter :

• Le bien loué doit être meublé .
• Le bien doit être occupé à usage d’habitation.
• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €. Au-delà, une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est nécessaire.
• Les recettes locatives doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du ménage propriétaire-bailleur. Au delà, les revenus dépassant ces 50 % sont imposables.
• Remplir dans les 15 jours débutant votre activité le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921) afin d’obtenir votre numéro de SIRET et sélectionner votre régime d’imposition.
• Le propriétaire-bailleur doit être fiscalement enregistré en France.

Qu’est-ce qu’une location meublée en LMNP ?

Pour profiter du régime LMNP, il est impératif de louer son bien, meublé et prêt à être habité immédiatement. Le décret 2015-981 fixe les nouvelles conditions pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Ce décret concerne tous les baux signés depuis 2015.

Ainsi, un logement meublé depuis cette date doit comporter impérativement les éléments suivants :

• Literie comprenant une couette ou une couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’un température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les avantages fiscaux du LMNP

Les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP dépendent du régime fiscal pour lequel vous aurez opté. Deux régimes différents peuvent être sélectionnés.

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Un amortissement consiste à déduire des loyers déclarés une partie des dépenses, selon l’administration fiscale, il s’agit d’une « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l’actif immobilisé ». Plus clairement, dans le cadre du régime réel simplifié, l’amortissement se présente sous deux aspects.

• Les dépenses d’amortissement
  Vous pouvez amortir par exemple les dépenses liées à l’achat de mobilier et à la réalisation travaux (si leur montant est supérieur à 600 €). Chaque élément du logement peut être amorti de manière linéaire dans la durée selon sa durée réelle d’utilisation et sa dégradation dans le temps. Par exemple, pour une literie, la durée d’amortissement est de 6 ans, de 12 ans pour un canapé ou de 15 ans pour un parquet. En général, pour tout ce qui a trait aux dépenses de mobilier, l’amortissement se fait sur une période de 5 à 10 ans.
• L’amortissement de la location meublée.
  Il s’agit d’un avantage extrêmement intéressant quand vous pratiquez l’investissement locatif avec un bien meublé puisque vous pouvez amortir tous les « composants » majeurs du logement : gros œuvre, aménagement intérieur, toiture, électricité… Il faut globalement entre 25 et 40 ans pour amortir un bien, cela signifie que pendant cette période, on considère que le bien perd de la valeur progressivement, ce qui se traduit par un pourcentage. Tous les composants du bien peuvent ainsi être déduits des loyers à déclarer aux impôts.

À noter, si une année le montant des amortissements est supérieur au résultat annuel d’exploitation, se créé un « déficit ». Cette somme pourra être reportée pendant plusieurs années.

Calculer la durée et le montant de l’amortissement de chaque composant de votre logement en location est une activité délicate. Il est fortement conseillé de s’entourer de professionnels spécialisés dans ces questions fiscales pour éviter tout problème lors de votre déclaration d’impôt.

Attention : la réforme de la loi Finances 2025 réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value, exception faite des résidence de services (résidence étudiante, senior ou EHPAD). Par conséquent, votre base taxable augmentera en cas de revente du bien.

Comment récupérer la TVA avec le LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’implique pas toujours d’être redevable de la TVA. Mais si vous y êtes assujetti, vous devrez en tant que bailleur l’inclure dans les factures présentées à votre locataire, mais aussi la collecter lors du paiement.

Ainsi, la TVA de certaines dépenses ou charges liées à la location meublée peuvent être déduites, de même que la TVA acquittée sur l’acquisition du logement.

Voici quelques exemples de charges ou de dépenses où la TVA est récupérable :

• Les factures de travaux
• Les charges de copropriété
• Les frais de réparation ou d’entretien
• Les honoraires de comptabilité
• Les honoraires du notaire

Mais attention, certaines charges ne permettent pas de récupérer la TVA. C’est le cas :

• Des droits de mutation
• De tous frais liés à l’emprunt pour acquérir le bien (intérêts d’emprunt, assurance, frais de dossier…)
• De l’assurance habitation
• De la taxe foncière
• De la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Pour obtenir le remboursement de la TVA, vous devez faire une déclaration d’activité transmise au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dont dépend le bien que vous avez acheté. Il faut demander un numéro de Siret et ensuite faire une demande remboursement de TVA par courrier expliquant que vous êtes assujetti au régime réel simplifié BIC accompagné du formulaire Cerfa 3519. Ces démarches peuvent aussi être effectuées via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Si vous choisissez de revendre votre bien meublé, 20 ans après l’avoir acheté, vous récupérez intégralement la TVA, et l’administration ne peut pas effectuer de rappel sur celle-ci. En revanche, si la revente s’effectue avant, le vendeur devra rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes (par exemple : si vous revendez votre bien après 12 ans, il faudra rembourser les 8/20^e de la TVA).

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