La revente en LMNP, comment ça marche ?

Lorsqu’on devient Loueur en Meublé Non Professionnel, on ne pense pas forcément à la revente du bien. Bien au contraire, le but premier de l’opération est de profiter d’une bonne rentabilité en générant des revenus locatifs sur le long terme. Mais parfois, le propriétaire peut être motivé par différentes raisons :

• un besoin de liquidités
• la réalisation d’un autre investissement immobilier
• un changement de vie
• ou tout simplement, l’envie de ne plus gérer de biens immobiliers.

De plus, un bien LMNP n’est soumis à aucune limite de détention minimum, à moins que vous ayez réalisé un investissement LMNP via le dispositif Censi-Bouvard, avant le 31 décembre 2022. Dans ce cas, vous vous engagez à mettre le bien en location meublée pendant 9 ans minium.

De même, si vous souhaitez récupérer la TVA (20 %) dont vous vous êtes acquitté lors de l’achat, il faut acheter un logement neuf dans une résidence de services, le louer dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence et opter pour la délégation de gestion. Cependant, cet avantage est soumis à la condition d’une durée de détention de 20 ans minimum. Si vous revendez après 20 ans de détention, aucune régularisation n’est nécessaire. En revanche, si la revente intervient avant, le montant de la TVA récupérée à rembourser sera calculé au prorata du temps restant pour atteindre les 20 ans d’exploitation.

Pour vendre votre bien, il convient de respecter plusieurs étapes :

• Estimation du bien
• Recherche d’acquéreurs potentiels
• Organisation des visites du bien
• Négociation
• Obtention des financements éventuels par l’acquéreur
• Vente définitive

Bien estimer son bien LMNP est un point crucial, qui pourtant peut s’avérer délicat. De nombreux éléments sont à prendre en considération, comme :

• la surface habitable
• l’emplacement
• la durée du bail restant à courir
• l’évolution des prix du marché locatif
• le montant du loyer
• l’état général du bâtiment
• les éventuels travaux votés par la copropriété

Enfin, si le bien se situe dans une résidence de services, la qualité du gestionnaire et le coût que cela peut représenter pour l’acheteur sont des éléments importants.

En cas de revente d’un bien LMNP, certaines questions sur les conséquences fiscales d’une telle opération, et en particulier concernant le calcul de la plus-value et du mécanisme de l’amortissement au régime réel, peuvent surgir.

Lors de la vente d’un bien loué en meublé non professionnel, l’imposition repose sur la plus-value réalisée, à savoir la somme correspondant à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien.

Dans le cas d’un bien LMNP, le régime de la plus-value des particuliers s’applique. Cela signifie que le montant de la plus-value est soumis à un impôt sur la plus-value de 19 % ainsi qu’à des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.

Mais cet impôt, tout comme les prélèvements sociaux, font l’objet d’un système d’abattement progressif qui réduisent, chaque année à partir de la 5e, le montant de la plus-value imposable :

• Impôt sur la plus-value : un abattement de 6 % par an (entre la 5^e et la 22^e année) s’applique sur le montant de la plus-value imposable. Cela signifie que l’exonération d’impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du bien.
  À compter de la 22e année, l’abattement n’est plus que de 4%.
• Prélèvements sociaux : l’abattement est progressif selon les années de détention du bien
  – entre 5 et 21 ans, abattement de 1,65 %
  – 1,60% pour la 22^e année
  – puis 9 % pour toute année au-delà de la 22^e.

L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans, dont 72 % se fait entre la vingt-deuxième et la trentième année.

Mécanisme fiscal propre au régime réel, l’amortissement est particulièrement avantageux pour les loueurs en meublé, puisqu’il permet de déduire, chaque année, une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux effectués depuis le début de l’activité, de leur résultat imposable.

Mais désormais, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Vous pourrez toujours amortir votre bien et alléger votre imposition sur les loyers tout au long de votre durée de détention. Mais au moment de la revente, la plus-value se calculera en prenant les amortissements en compte, ce qui augmentera considérablement votre base imposable.

Pas de panique, en réadaptant votre stratégie, notamment en misant sur le long terme, vous pourrez atténuer cette augmentation. Aussi, les résidences de services sont exemptées de cette réforme.

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