Calculer une réduction d'impôt avec la Loi Pinel 2024

Comment calculer une réduction d’impôt avec le Pinel ?

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Comment fonctionne le Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place en 2015 dans le but de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues. Des zones où la demande en logements est supérieure à l’offre en place. Facile d’utilisation, l’investissement Pinel est particulièrement apprécié par les Français qui souhaitent étoffer leur patrimoine immobilier.

En échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf, les propriétaires reçoivent une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est limitée à 35 000 € sur la durée totale de l’opération en Pinel (au sens des taux du Pinel classique et non du Pinel Plus).

L’un des points forts du Pinel est qu’il nécessite un effort d’épargne réduit de la part de l’investisseur locatif. Ce sont les loyers perçus et les réductions d’impôt qui vont financer indirectement l’investissement. 

Les conditions

Pour pouvoir profiter du dispositif Pinel, il faut remplir plusieurs conditions.

La première d’entre elle est relative à la localisation du bien. Toutes les communes de France ne sont pas éligibles au Pinel. Actuellement, seuls les logements construits dans les zones A, Abis, et B1 peuvent prétendre au Pinel, les communes situées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier 2019.

Pour savoir si votre ville a accès à la Loi Pinel en 2024 :
découvrez la liste des communes éligibles

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En fonction de la zone géographique, le montant du loyer de votre bien ne doit pas dépasser certains plafonds.

La réduction d’impôt à laquelle vous avez droit dépend ensuite de la durée d’engagement prévue, de 6 à 9 ans (prolongeable jusqu’à 12 ans). Le calcul de la réduction d’impôt démarre à l’achèvement des travaux ou lors de l’acquisition du logement neuf. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu une année, le solde ne peut pas être reporté sur les autres années.

*À noter que dans les collectivités d’outre-mer, ces taux de réduction sont respectivement de 20 %, 23 % et 25 %.

Dans un logement Pinel, les ressources des locataires sont soumises à des conditions. Leurs revenus ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources qui sont aussi fonction du nombre de personnes dans le ménage.

Les logements éligibles au Pinel peuvent être :

• Un logement acquis neuf
• Un logement neuf acquis dans le cadre d’une Vente en l’état de futur achèvement (VEFA)
• Un logement construit par un particulier (s’il respecte la norme RT 2012)
• Un logement qui fait l’objet de travaux permettant à celui-ci d’être assimilé à un logement neuf 
• Un local acquis et transformé en logement neuf

Comment se calcule une réduction d’impôt en Pinel ?

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre se calcule de la manière suivante.

Réduction d’impôt = Prix d’achat du bien x Taux de réduction

Par exemple, vous réalisez un investissement locatif sur un logement neuf acquis pour la somme de 250 000 €.

Vous pourrez réduire de vos impôts :

• 9 % sur 6 ans soit 22 500 €
• 12 % sur 9 ans soit 30 000 €
• 14 % sur 12 ans soit 35 000 € 

À noter que vous ne pouvez pas réaliser plus de deux investissements par an. Le montant maximum par investissement en loi Pinel est également fixé à 300 000 € par projet. De plus, les avantages fiscaux qui s’appliquent lors du calcul de votre impôt sur le revenu sont soumis à un plafonnement Le plafond actuel est de 10 000 € par an sur le territoire métropolitain.

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Le calcul du loyer

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Calculer le montant du loyer à appliquer aux locataires dans le cadre d’un investissement locatif Pinel n’est pas forcément aisé. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de se faire entourer par des professionnels expérimentés. Spécialiste de la gestion locativeet de l’investissement en  loi Pinel, les équipes du groupe Pichet vous accompagnent à toutes les étapes de votre investissement locatif.  

Élément essentiel d’un investissement en loi Pinel, le calcul du montant du loyer. Pour rappel, les plafonds de loyer à ne pas dépasser sont fonction du zonage géographique. Afin de déterminer le montant du loyer, l’administration applique un coefficient multiplicateur qui correspond à la formule : 0,7 + 19/S (S étant la surface habitable).

Le résultat du calcul 0,7 + 19/S est arrondi à la deuxième décimale avec la virgule, il ne doit pas être supérieur à 1,2. Le but de ce calcul est de suivre le marché immobilier puisque, plus la surface d’un bien loué est grande, moins le loyer au mètre carré est élevé.

Exemple de calcul Pinel :

Vous avez acheté un bien neuf de 80 mètres carrés à Chantilly (zone A) dans ce cas le plafond par mètre carré est de 14,03 €.

Le calcul a effectué est donc le suivant : {14,03 € x (0,7 +19/80 m²)} x 80 m² = 1 055,20 €

Cela signifie que le loyer maximal auquel vous allez pouvoir louer votre bien est de 1 055,20 €.

Il faut également souligner que dans ce calcul, c’est la surface pondérée du logement qui est prise en compte. C’est-à-dire la surface habitable totale des pièces à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, cave…). Si votre logement fait 80 m² et qu’il comprend un balcon de 10 m², la surface pondérée pour calculer le loyer maximal est de 85 m².

Pour aller plus loin avec la Loi Pinel :

• Calculer un loyer avec la Loi Pinel 
• Les conditions de la Loi Pinel : application et éligibilité
• Où investir en Loi Pinel ? 
• Loi Pinel et location, les critères 
• Loi Pinel et immobilier : toutes les informations
• Loi Pinel 2020 : modalités, zones et plafonds 
• Loi Pinel 2021 – Dispositif pour réduire ses impôts
• Loi Pinel 2022 – Dispositif pour réduire ses impôts
• La Loi Pinel et l’outre-mer 
• Les plafonds de la Loi Pinel 
• Comment réduire ses impôts avec la Loi Pinel ?
• Les zones éligibles à la Loi Pinel