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Comment défiscaliser un investissement dans l'immobilier ?

Réduction d’impôt, amortissement, abattements forfaitaires. Comment faire son choix parmi les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement immobilier locatif en France ? Vous avez besoin d’aide pour trouver la stratégie fiscale la mieux adaptée à votre projet ? Avec ce guide, découvrez comment défiscaliser un investissement dans l’immobilier en 2022.

Défiscalisation dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel d’investissement locatif

L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est calculé sur le prix d’achat du bien immobilier. Il peut s’agir d’un logement neuf ou en construction (VEFA). Il peut également s’agir d’un bien réhabilité (avec performances techniques du neuf). Le taux de réduction d’impôt varie de 12 % à 21 %, selon que l’investisseur s’engage à louer sur une durée allant de 6 à 12 ans.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel d’investissement locatif

Pour être éligibles à la loi Pinel, le logement et le locataire doivent remplir certaines conditions. En voici le détail.

Dispositif Pinel d’investissement locatif : les conditions d’éligibilité relatives au logement

En loi Pinel, le logement est situé dans un immeuble collectif neuf ou ancien réhabilité à neuf. Son niveau global de performance énergétique est fixé par le Code général des impôts (CGI). Il se trouve en zone tendue (zones A, Abis ou B1) ou dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Le bien immobilier est loué nu comme habitation principale dans l’année suivant son acquisition.

Investissement locatif en Loi Pinel : les conditions d’éligibilité relatives au locataire

Le locataire Pinel n’appartient pas au foyer fiscal des propriétaires. Il peut toutefois être un ascendant ou un descendant du propriétaire. Les revenus du locataire et le loyer ne dépassent pas certains plafonds fixés par le CGI.

Défiscalisez et réduisez vos impôts grâce au dispositif loi Pinel en louant votre bien immobilier nu.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel d’investissement locatif

L’avantage fiscal en loi Pinel est croissant en fonction de la durée de location.

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans (plafond de réduction d’impôt de 6 000 euros par an).
  • 18 % pour un engagement de location de 9 ans (réduction d’impôt plafonnée à 6 000 euros par an) ;
  • 21 % pour un engagement de location de 12 ans (réduction d’impôt plafonnée à 6 000 euros par an sur les 9 premières années, puis 3 000 euros par an sur les 3 dernières).

Le taux de l’abattement est limité à 300 000 euros par personne et par an et à 5 500 euros par m² de surface habitable. Au total, la défiscalisation Pinel peut atteindre 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans et 63 000 euros sur 12 ans. Un investissement réalisé par le biais d’une SCPI (société civile de placement immobilier) bénéficie de la loi Pinel dans les mêmes conditions qu’un investisseur particulier.

Loi Pinel+ : le dispositif de défiscalisation immobilière pour l’immobilier durable

Dès 2023, la loi Pinel+ succède au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. L’avantage fiscal du dispositif classique est maintenu, mais les critères d’éligibilité visent à favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier durable. Pour bénéficier du Pinel+, l’investissement immobilier doit porter sur un logement neuf ou en VEFA répondant aux normes de la RE 2020. Le bien immobilier doit se situer dans un quartier prioritaire et afficher une surface habitable minimale.

Loi Denormandie pour défiscaliser dans l’immobilier locatif ancien

L’investissement locatif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal concerne tout investisseur optant pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, afin de le mettre en location. Le dispositif Denormandie est ouvert à l’acquisition d’un bien immobilier réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Les conditions d’éligibilité et la réduction d’impôt sont les mêmes que pour la loi Pinel.

Important !Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement doit nécessiter des travaux de réhabilitation représentant 25 % du prix d’achat au minimum. Ces travaux doivent être facturés par un artisan certifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

Défiscaliser un investissement immobilier avec les dispositifs Malraux et Monuments historiques

Les dispositifs Malraux et Monuments historiques permettent une réduction de l’impôt sur le revenu en rénovant un bien immobilier ancien. Voici leurs différences.

Défiscalisation immobilière : présentation du dispositif Malraux

Pensez à l'immobilier ancien pour la défiscalisation ! Les dispositifs Malraux et Monuments historiques permettent une réduction de l'impôt sur le revenu.

La loi Malraux concerne tout investissement réalisé dans l’ancien, dans un secteur sauvegardé. Ce dispositif offre une défiscalisation allant jusqu’à 30 % des travaux (montant limité à 400 000 euros). Il permet une imputation sans limite du déficit foncier. Le propriétaire doit s’engager à mettre le bien en location sur une durée de 9 ans. Depuis 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux n’est plus soumise au plafonnement des niches fiscales.

Défiscalisation immobilière : présentation de la loi Monuments historiques

La loi Monuments Historiques concerne les biens classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH). Ce dispositif offre une défiscalisation pour la totalité des travaux. Il permet une imputation sans limite du déficit foncier.

Dispositif LMNP : défiscaliser avec la location meublée

Les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard s’appliquent à la location meublée. Vous trouverez ci-dessous un rapide comparatif.

Défiscalisation immobilière : le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal ouvert à tout investisseur immobilier. La réduction d’impôts LMNP est conditionnée par l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien en vue d’une location meublée. Avec le statut de LMNP, l’investisseur peut choisir entre deux dispositifs fiscaux.

  • Le régime Micro-Bic : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Le revenu locatif annuel ne doit pas dépasser 32 600 euros.
  • Le réel simplifié : déduction des charges liées à l’investissement (crédit, taxes foncières, charges de copropriété, etc.). L’amortissement du bien immobilier et des meubles est déductible des impôts.

Défiscalisation d’un investissement dans l’immobilier grâce au déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier permet de défiscaliser les charges d’un logement mis en location nue. Le montant du déficit déductible est de 10 700 euros. L’excèdent de déficit est imputable sur l’ensemble des revenus pendant 6 ans. La période est de 10 ans si le déficit est imputé sur les seuls revenus fonciers. Le dispositif du déficit foncier entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Votre projet d’investissement locatif mérite de trouver la stratégie fiscale la plus avantageuse. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour vous aider à choisir le dispositif fiscal adapté à votre profil investisseur.

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