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Immobilier neuf : comment fonctionne l'achat sur plan ?

Comment fonctionne l’achat sur plan ou la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en immobilier neuf ? Avec ce contrat de vente immobilière, l’acheteur acquiert un logement à construire ou en cours de construction. Il le choisit sur la base de plans fournis par le promoteur. De son côté, le vendeur s’engage à livrer un logement conforme aux plans dans un délai imparti. Vous souhaitez en apprendre davantage sur la VEFA ? Voici les étapes clés d’un projet d’achat sur plan.

Achat sur plan : les préliminaires à un investissement immobilier dans le neuf

La signature du contrat de réservation et le dépôt de garantie constituent les deux étapes préliminaires d’un achat sur plan. Étudions leur fonctionnement en détail.

Le contrat préliminaire ou contrat de réservation lors d’un achat sur plan

Lors d’un achat sur plan, le contrat préliminaire matérialise la réservation d’un logement neuf par l’acquéreur auprès du vendeur. Encadré par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), cet avant-contrat, ou contrat de réservation, est établi par écrit. Le recours à un notaire n’est pas obligatoire à cette étape. Le contrat préliminaire doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires.
 

 

Les mentions obligatoires lors d’un achat sur plan sont les suivantes :

• Surface habitable du logement, nombre de pièces et situation de l’appartement ou de la maison dans l’immeuble ou dans le lotissement
• Note descriptive détaillant la nature des matériaux utilisés et listant les éléments d’équipement des parties collectives et privatives
• Prix prévisionnel de vente du logement et conditions de révision éventuelle
• Date prévisionnelle de signature de l’acte de vente définitif et délai de livraison prévisionnel

 

Lors de l'achat sur plan, la signature du contrat de réservation est une étape clé.

Le dépôt de garantie lors d’un achat sur plan

Pour sceller la réservation du logement, l’acquéreur verse un dépôt de garantie sur un compte spécial. Ce compte est ouvert au nom de l’acheteur chez le notaire ou dans une banque. Dans certains cas, ce dépôt de garantie peut être restitué à l’acquéreur.

Le montant du dépôt de garantie dans le cadre de la VEFA

Le plafond du montant du dépôt de garantie varie entre 2 % et 5 % du prix du logement.

  • 5 % si la signature du contrat de vente intervient moins d’un an après la conclusion du contrat de réservation.
  • 2 % si elle se produit entre un et deux ans après la conclusion du contrat.

Aucun dépôt de garantie n’est exigé si la vente s’effectue plus de deux ans après la conclusion de la réservation.

VEFA : les conditions de restitutions du dépôt de garantie

Le versement de la garantie peut être exigé par le vendeur dès la signature du contrat de réservation. L’acheteur peut être remboursé intégralement dans un délai de trois mois dans les situations suivantes.

  • L’acquéreur utilise son droit de rétractation dans les dix jours.
  • L’acquéreur n’obtient pas son crédit immobilier auprès de la banque.
  • Le promoteur abandonne le projet immobilier.
  • Le contrat de vente n’est pas conclu dans le délai prévu du fait du vendeur.

Lors d’un achat sur plan, la restitution du dépôt de garantie peut également intervenir dans les cas suivants.

  • Le prix excède de 5 % le prix fixé dans le contrat de réservation.
  • Le projet immobilier présente des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat de réservation.

Achat sur plan en immobilier neuf : les étapes de paiement

Un achat sur plan (VEFA) s'organise autour de paiements échelonnés aux dates clés du projet.

L’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA s’effectue sur la base d’un paiement échelonné suivant les étapes de construction. En fonction de l’avancement des travaux, l’échelonnement des paiements est le suivant.

 

 • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
 • 70 % lors de la mise hors d’eau du logement ;
 • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble ;
 • 5 % restant lors de la livraison du logement (sauf réserve).

 

L’acte de vente VEFA dans le cadre d’un achat sur plan

Le contrat de vente est un acte authentique obligatoirement établi par le notaire. Il doit contenir certaines informations : description définitive du logement, date de livraison, garanties financières, assurances construction et modalités de paiement. Le projet de contrat de vente définitif doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la signature de l’acte de vente.

Achat sur plan : les mentions obligatoires de l’acte de vente VEFA

Les informations obligatoires de l’acte de vente en VEFA sont au minimum les suivantes.

  • Description détaillée et emplacement exact du bien immobilier conformes au contrat de réservation.
  • Prix et échelonnement du paiement du logement et conditions éventuelles de révision du prix.
  • Date d’achèvement et délai de livraison du logement.
  • Garantie d’achèvement ou de remboursement du promoteur et assurances construction.
  • Condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

La notification du projet de vente en état futur d’achèvement (VEFA)

Le projet de VEFA doit être communiqué à l’acquéreur par lettre recommandée avec AR au moins un mois avant la signature de la vente. Cette notification doit contenir les documents suivants.

  • Projet de l’acte de VEFA avec plan coté des lots vendus, notice descriptive et plan de l’ensemble immobilier.
  • Documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement, etc.

Ces documents doivent être conformes au contrat de réservation.

La livraison d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cadre de la VEFA, le vendeur est soumis à l’obligation de délivrance. En clair, il est tenu de livrer le bien immobilier dans les délais fixés dans l’acte de vente. Pour prendre livraison et possession du bien, l’acquéreur est convoqué par le vendeur. La date de livraison constitue le point de départ des différentes garanties. Lors de la remise des clés, l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien immobilier. À ce titre, il doit assurer son logement et s’acquitter des charges.

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