Qu'est-ce que la VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
Plusieurs modalités d’acquisition d’un bien immobilier existent dont la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Il s’agit d’un moyen légal d’acquérir la propriété d’un logement dont la construction est certaine, mais qui n’a pas encore été achevé. Pour éviter des désagréments, le législateur a prévu des dispositions spécifiques pour encadrer ce type de transactions immobilières. Voyons en quoi consiste une Vente en l’état futur d’achèvement.
Comment acheter en VEFA : nos explications
Aussi appelée « achat sur plan », la Vente en l’État Futur d’Achèvement est un contrat juridique portant sur un bien immobilier à construire ou en cours de construction. À travers ce contrat, l’acquéreur devient de fait le propriétaire du sol et par la suite propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’acheteur obtient également l’engagement du promoteur à livrer le bien dans un délai déterminé. Spécialiste de la promotion immobilière, le groupe Pichet vous accompagne à toutes les étapes de votre achat en VEFA.
Quels sont les types de contrats en VEFA ?
La législation prévoit deux types de contrats dans le processus d’achat en VEFA : le contrat préliminaire et le contrat définitif.
Le contrat préliminaire
Il s’agit d’un contrat de réservation par lequel le promoteur/réservataire s’engage à vendre le bien immobilier à l’acquéreur/réservant à un prix donné. On l’utilise généralement lorsque la construction du bien n’a pas encore débuté : le projet est présenté sur un plan ou par maquette. L’engagement de l’acquéreur n’est valable que sous certaines conditions sur lesquelles les deux parties se sont clairement entendues. Ce contrat doit se faire par écrit, invalidant toute autre promesse de vente ou d’achat du bien. Il doit faire mention de certaines informations essentielles prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation.
Ces informations sont la situation géographique exacte du bien, la description exhaustive des biens ou du plan retenu (surface approximative d’habitation, nombre de pièces, disposition intérieure et extérieure…), une note descriptive sommaire de la nature et de la qualité des matériaux et éléments d’équipement à utiliser, le prix de vente, le délai d’exécution des travaux, le montant du dépôt de garantie, les conditions éventuelles de renonciation.
Dans ce contrat réalisé sous seing privé, l’acquéreur doit normalement exiger que les pénalités ou indemnisations à la responsabilité du promoteur en cas de retard de livraison sans motif valable soient notifiées dans l’acte de vente à signer par la suite. En fonction du délai de réalisation des travaux, l’acheteur est tenu de s’acquitter d’un dépôt de garantie lors de la signature du contrat.
Pour un délai de 1 an ou de 2 ans, la limite du dépôt de garantie est fixée respectivement à 5 % et à 2 % du prix de vente. Pour une durée supérieure à 2 ans, aucun dépôt ne peut être exigé. L’acquéreur a la possibilité de prendre en charge certains travaux d’achèvement de la construction selon une liste limitative bien définie. Après la signature du contrat de réservation, le réservant bénéficie d’un droit de rétractation durant 10 jours. Au cours de cette durée, son renoncement peut se faire sans motif ni indemnisation.
Le contrat définitif
L’élaboration du contrat définitif ou acte de vente intervient lorsque la construction du logement peut réellement débuter. Pour garantir l’authenticité de ce contrat, la législation stipule que sa signature doit se faire devant un notaire. Il est recommandé que le « notaire de participation » en VEFA soit proposé par l’acquéreur. Ce dernier assure une réelle protection de ses intérêts en cas de défaillance du promoteur.
L’acte de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- la description du bien immobilier ou de la partie d’immeuble vendue
- le délai de livraison
- le prix de vente
- l’échelonnement des paiements et s’il y a lieu les conditions de sa révision
- la condition suspensive de l’obtention des prêts telle que prévue par la loi
- la clause de pénalités en cas de retard dans la livraison
- les garanties d’un achèvement réussi
Cet acte doit comporter en annexe des notes importantes précisant la consistance des biens, une notice descriptive des matériaux et éléments d’équipement, le plan détaillé du logement et son emplacement exact, la description des travaux éventuels à prendre en charge par l’acheteur, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage prise par le maître d’ouvrage et le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété est obtenu par l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. Pour faire valoir ce que de droit au moment opportun, il est tenu d’en garder un exemplaire.
Par ailleurs, en ce qui concerne l’échelonnement des paiements, le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une marge maximale de :
- 35 % du prix de vente dès la finition des fondations
- 70 % du prix de vente à la mise hors d’eau de l’immeuble
- 95 % du prix de vente à la fin de la construction
Les 5 % restants sont réglés à la livraison du logement si tout est conforme aux prévisions contractuelles. Dans le cas contraire, le montant restant est consigné. Toutefois, les deux parties prenantes peuvent décider consensuellement d’une autre politique d’échelonnement les satisfaisant réciproquement. En cas d’absence d’un contrat préliminaire, l’acheteur dispose de 10 jours pour revenir sur sa décision d’acheter le bien immobilier. La renonciation se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Après la signature de l’acte de vente, le notaire le publie au Service de publicité foncière (ex Service de conservation des hypothèques.
La livraison d’un logement acquis en VEFA
Lors de la réception du bien immobilier neufachevé, il faut vérifier chaque détail. L’objectif est de voir si le logement neuf est dépourvu de vices cachés et est identique au plan initial. Un procès-verbal doit faire cas des éventuelles irrégularités qui sont notées. L’acheteur pourra engager des procédures juridiques s’il le juge nécessaire. Le promoteur doit veiller au respect du délai de livraison au risque de subir les pénalités de retard préétablies dans l’acte de vente. Même en cas d’absence de pénalités dans le contrat, l’acquéreur peut bénéficier d’une indemnisation sur le fondement du droit commun en recourant à un juge.
Les garanties légales en VEFA
Les garanties légales servent à protéger l’acheteur lorsque le bien sujet à une VEFA présente des défauts de construction au moment de la livraison.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
Elle concerne la non-conformité des travaux de construction. L’acquéreur a la possibilité de saisir le juge en cas d’absence de travaux de réparation prévus par le promoteur. Cette garantie est valable pour 13 mois suivant la réception du logement.
La garantie financière d’achèvement
Cette garantie s’applique en cas de défaillance du vendeur lors de la construction. Elle assure à l’acheteur la finition et la livraison du logement.
La garantie de parfait achèvement
Il s’agit de la garantie de réparation de tous les désordres notifiés. Elle est valable pour un délai de 1 an après la réception du bien.
La garantie biennale
Comme son nom l’indique, la garantie biennale est valable pour 2 ans à compter de la réception du bien. Elle porte sur les dysfonctionnements des éléments d’équipement de l’immeuble.
La garantie d’isolation phonique
Celle-ci concerne la conformité aux recommandations minimales sur le plan phonique. Elle est valable 1 an.
La garantie décennale
Pendant les 10 ans qui suivent la livraison du logement, la garantie décennale s’applique. Elle concerne les dommages impactant la résistance et la solidité du logement.
L’assurance dommages-ouvrage
Elle garantit une indemnité à l’acheteur en cas de sinistre relatif à la garantie décennale.
Si vous êtes intéressé par un projet immobilier d’acquisition en VEFA, les conseillers du groupe Pichet reste à votre disposition pour vous apporter des solutions sur mesure.
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