Apport immobilier, ce qu'il faut savoir
Exigé par de nombreuses banques, l’apport immobilier n’a pas de caractère obligatoire. Cependant un apport rassure sur la capacité de remboursement du ou des emprunteur(s). Quel est l’apport personnel idéal pour acquérir sa résidence principale ? Peut-on acheter à deux avec un apport différent, voire acheter sans apport ?
L’apport immobilier
L’apport immobilier est la somme d’argent dont dispose(nt) le ou les emprunteur(s) pour diminuer le montant du crédit immobilier, payer les frais de notaire, les frais annexes ou la caution.
Qu’est-ce qu’un bon apport immobilier ?
L’apport immobilier est un atout pour financer votre achat immobilier dans la mesure où il optimise vos chances de décrocher un crédit immobilier, voire de négocier le meilleur taux. Il est généralement issu de votre épargne personnelle, d’une assurance-vie, d’un plan épargne d’entreprise, d’une donation ou d’un héritage. Mais les petits prêts à taux préférentiels (ou prêts aidés) en font également partie. C’est le cas notamment du prêt à taux zéro, du prêt action logement, du crédit fonctionnaire ou octroyé par la CAF.
Détenir un apport financier détermine votre profil d’emprunteur : vous montrez là votre capacité de remboursement. La prise de risque sera donc moins importante pour obtenir un prêt auprès de la banque surtout si vous êtes primo-accédants et que votre taux d’endettement approche des 33 %. Se constituer un apport personnel est donc incontournable avant de réaliser votre projet d’achat immobilier.
Comment se calcule l’apport immobilier ?
L’apport personnel est calculé en pourcentage du montant du bien à financer.
En fait, il n’existe pas de règle car le montant de l’apport ne présente aucun caractère obligatoire. En théorie, il se situe donc entre 0 et 99 % du prix d’achat. Dans la pratique, il varie entre 10 et 50 %, hors frais de notaire.
Dans l’absolu, un établissement bancaire appréciera un apport minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire. Le montant de l’apport idéal se situe autour de 20 %, mais s’il est supérieur, vous pourrez négocier le taux d’emprunt ou de meilleures conditions (assurance emprunteur…).
Dans les faits, il est recommandé de ne pas se démunir de la totalité de son épargne afin de pouvoir faire face à d’éventuelles dépenses imprévues. L’apport immobilier personnel est directement versé au notaire après la signature du compromis de vente.
Comment acheter à 2 avec des apports différents ?
En théorie, les banques considèrent qu’une personne seule ou en couple et en CDD devrait verser 30 % d’apport, un couple dont l’un est en CDI et l’autre en CDD, 20 %, un couple en CDI, 10 %, et un couple de fonctionnaires, entre 0 et 10 %.
Le montant des apports de chacun est libre, mais la propriété sera soumise aux règles de l’indivision si le couple n’est pas marié. Il suffira de définir les quotités au moment de la signature de l’acte de vente (20/80, 30/70, 60-40…). À défaut, la propriété sera partagée à 50/50. En revanche, le PACS prévoit la séparation des patrimoines selon les preuves de propriété, mais il est possible de choisir l’indivision.
Si le couple est marié sous le régime de la communauté universelle, la répartition sera définie à 50/50, quel que soit l’apport personnel de chacun. Si vous souhaitez une autre répartition, il vous faudra alors préciser les quotités au notaire (fonds propres détenus avant le mariage, donation, héritage…). Sous le régime de la séparation des biens, les parts de propriétés seront définies selon les sources de financement.
Pour tous les couples, la SCI (société civile immobilière) attribue des parts sociales en fonction des apports de chacun. Dans tous les cas, on ne saurait trop vous conseiller de garder les preuves de votre contribution. Et ce, de manière à anticiper les éventuels problèmes en cas de séparation ou de remboursement anticipé du crédit immobilier à la suite d’une donation par exemple.
Peut-on acheter sans apport ?
Il est possible de financer un projet immobilier sans apport. Des banques, certes peu nombreuses, acceptent d’accorder des crédits immobiliers sans mise de fonds.
Il est également possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport pour créer son patrimoine ou le développer. Le contexte actuel avec les taux très bas est plus favorable dans la mesure où les loyers financent le crédit. Les dispositifs de défiscalisation sont également propres à rassurer.
Il vous restera néanmoins à convaincre une banque. Notre conseil est de constituer un dossier solide exposant le cadre budgétaire, le choix de la surface (plutôt petite), la qualité du logement et l’emplacement géographique. Il est aussi crucial de choisir d’investir dans des villes porteuses : Paris bien sûr, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou encore Nantes.
Calculez bien aussi le ratio entre votre investissement et le rendement attendu. Plus votre dossier sera étayé, plus vous serez crédible. Bien sûr, si vous avez une épargne, montrez-la, même si vous ne l’injectez pas dans votre projet immobilier.
Cela attestera de votre capacité de remboursement. Les critères d’attribution d’un emprunt sans apport restent ensuite identiques à ceux avec apport : on vous note en fonction de votre capacité d’emprunt et de la durée du prêt. Plus celle-ci sera longue, plus vous représenterez un risque pour la banque.
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