Pour rappel, la loi Pinel (anciennement loi Duflot) est un dispositif dédié à l’investissement locatif. En louant un bien neuf pendant une durée déterminée, le propriétaire-bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est comprise entre 12 et 21 % du prix d’achat du logement dans la limite de 63 000 €. Si l’intérêt du Pinel pour un investisseur immobilier est indéniable, il en est de même pour les locataires.
Les avantages du Pinel en tant que locataire
Profiter d’un logement neuf ou rénové
Un logement Pinel est un logement qui est neuf (ou acheté en vente en l’état futur d’achèvement VEFA) qui a été rénové ou qui est assimilé à un logement neuf (logement réhabilité, local transformé en habitation…).
Une habitation Pinel bénéficie aussi de haute performance énergétique. En effet, l’une des conditions de cette loi est que le logement respecte la norme thermique RT 2012 et désormais RE 2020. Il existe aussi des labels pour les logements rénovés. Pour le locataire, habiter un appartement neuf signifie une consommation d’énergie inférieure à un logement ancien, une meilleure isolation thermique et phonique, et une excellente luminosité.
Un loyer inférieur aux prix du marché
La loi Pinelprévoit que le loyer d’un logement Pinel soit inférieur en moyenne de 20 % à un loyer dans un logement classique. L’un des objectifs principaux du dispositif est en effet de permettre à des ménages aux revenus faibles ou intermédiaires de trouver un logement. C’est pourquoi les loyers des logements Pinel sont plafonnés à des montants inférieurs au prix du marché. Ce plafond correspond à un prix maximal par mètre carré et dépend des zones géographiques. L’intérêt du Pinel est ainsi d’offrir un loyer abordable dans des secteurs du territoire où les prix sont élevés.
Au 1er janvier 2022, la zone B2 et la zone C ne sont plus éligibles au Pinel, car il s’agit de zones rurales et périurbaines. Le zonage du dispositif Pinel est aujourd’hui concentré sur les zones A, Abis et B1, là où il y a le plus de tensions sur le marché immobilier.
Les plafonds 2022 par zone géographique
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Zone |
Plafond en métropole (par mètre carré) |
|
A bis |
17,55 € |
|
A |
13,04 € |
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B1 |
10,51 € |
Comment se calcule un loyer Pinel ?
Plusieurs éléments sont à prendre en considération pour calculer le loyer d’un appartement soumis à la loi Pinel. La formule de calcul correspond à :
Plafond de loyer de la zone géographique x Coefficient multiplicateur x Surface utile
Le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/S (S étant la surface habitable). Tâchons d’y voir plus clair avec un exemple concret. Vous réalisez un investissement immobilier locatif à Bordeaux dans un logement neuf de 50 m² en loi Carrez auquel s’ajoute un balcon de 8 m². Le calcul d’un loyer Pinel s’effectue ainsi :
- Calcul de la surface pondérée = 50 m² + (0,5 x 8 m²) = 54 m²
- Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 54) + 0,7 = 1,051
- Barème applicable à la zone B1 : 10,51 € / m²
- Calcul du plafond de loyer = {10,51 € x (0,7 + 19/54 m²)} x 54 m² = 596,48 €
Cela signifie que le loyer de votre appartement Pinel ne pourra pas dépasser 596,48 € charges comprises.
Quelles sont les conditions pour être locataire Pinel ?
Le logement Pinel est loué nu et doit être habité en tant que résidence principale.
Le locataire peut être un membre de la famille (enfant ou parent) à condition ne pas faire partie du foyer fiscal du ménage qui réalise l’investissement Pinel. Le locataire s’il s’agit d’un membre de la famille doit obligatoirement verser un loyer au propriétaire, il ne peut pas non plus prétendre aux aides au logement (type APL).
Le locataire doit également fournir des justificatifs pour être considéré comme éligible à une location Pinel :
- Un justificatif d’identité
- Un justificatif de domicile
- Un justificatif d’activité
- Un justificatif de ressources
Le locataire peut être une personne imposée à l’étranger, les avis d’imposition d’autres pays sont acceptés à condition de fournir une attestation d’emploi ou une attestation de l’administration.
Respecter des plafonds de ressources
Tous les ménages ne sont pas éligibles pour être locataire d’un logement Pinel. Il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources qui prennent en compte, la situation géographique et la composition du ménage demandeur (les personnes seules, en couple, les familles de plusieurs membres, etc.). Chaque année (généralement en janvier), les plafonds sont révisés pour tenir compte de l’évolution des prix du marché. Le plafond est déterminé par le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du foyer.
Les conditions de ressources
|
Composition du foyer locataire |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
|---|---|---|---|
|
Personne seule |
38 377 € |
38 377 € |
31 280 € |
|
Couple |
57 357 € |
57 357 € |
41 772 € |
|
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge |
75 188 € |
68 946 € |
50 233 € |
|
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge |
89 769 € |
82 586 € |
60 643 € |
|
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge |
106 807 € |
97 766 € |
71 340 € |
|
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge |
120 186 € |
110 017 € |
80 399 € |
|
Majoration par personne à charge supplémentaire |
+ 13 390 € |
+ 12 258 € |
+ 8 969 € |
*À noter qu’il s’agit des plafonds en métropole, en outre-mer les plafonds des ressources du locataire sont différents.
Que faire si le revenu fiscal du ménage augmente durant le bail ?
Les revenus du ménage augmentent au cours du bail et dépassent désormais le plafond de ressources. Que se passe-t-il dans ce cas figure ? Pas de panique cela ne remet pas en cause la location et l’avantage fiscal pour le propriétaire-bailleur. Les ressources du ménage sont celles à la date de signature du bail avec comme revenu pris en compte l’année fiscale à N-2. L’évolution du niveau des ressources du locataire n’influe donc pas sur les avantages fiscaux du Pinel.
