Derniers mois pour le dispositif Pinel
Clap de fin. Vous disposez de quelques semaines pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ce dispositif doit en effet disparaître le 31 décembre 2024. Instaurée depuis 2015 en remplacement des lois Duflot, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt, en contrepartie d’un investissement locatif d’une durée de 6, 9 ou 12 ans dans l’immobilier neuf situé dans des zones tendues. Elles se situent là où la demande de logements dépasse largement l’offre. Les locataires bénéficient alors d’un logement répondant aux dernières normes en vigueur (RE2020, performances énergétiques), à des loyers abordables et contrôlés.
| À noter |
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| La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. |
La fiscalité attractive de la loi Pinel
Le dispositif Pinel séduit les investisseurs immobiliers, grâce à ses réductions d’impôts intéressantes. L’avantage fiscal augmente avec la durée de la mise en location du bien immobilier (6, 9 ou 12 ans). Jusqu’à la fin 2022, les taux de réduction d’impôt applicables pour un investissement Pinel étaient de :
– 12 % pour un engagement de 6 ans.
– 18 % pour un engagement de 9 ans.
– 21 % pour un engagement de 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2023, deux versions de la loi Pinel cohabitent :
– Le dispositif classique Pinel, dont les taux de réduction fiscale ont diminué en 2023 puis 2024
– Le dispositif Super Pinel, également appelé Pinel +, plus exigeant en matière de normes énergétiques et environnementales, dont les taux sont pleins.
En résumé, les réductions fiscales proposées dans le cadre des dispositifs Pinel et Pinel + se présentent ainsi :
| Durée d'engagement de location | Loi Pinel 2024 | Loi Pinel + 2024 |
|---|---|---|
| 6 ans | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 14 % | 21 % |
Les dernières opportunités du Pinel
L’arrêt du dispositif Pinel dans sa mouture actuelle est acté. Permettant de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf, la loi Pinel était un véritable moteur pour la promotion immobilière.
Mais un amendement déposé début novembre pourrait lui offrir un léger sursis : une prorogation de trois mois. Ainsi, les investisseurs auraient jusqu’au 31 décembre 2024 pour signer un contrat de réservation et jusqu’au 31 mars 2025 pour la signature de l’acte authentique chez le notaire. À condition, bien entendu, que cet amendement soit définitivement adopté dans la Loi de Finances 2025.
Et si vous ne pouvez pas investir à court terme, rassurez-vous, il existe d’autres options, comme la location meublée non professionnelle (LMNP) ou le déficit foncier pour réduire votre pression fiscale via l’investissement locatif.
| Bon à savoir |
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| Le dispositif Denormandie : le Pinel version réhabilitation dans l’ancien |
| Apparu en 2019 et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie encourage l’investissement locatif dans l’ancien à rénover. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. |
L’investissement LMNP en résidences de services
L’une des principales alternatives aux dispositifs Pinel et Pinel + pour les investisseurs immobiliers réside dans le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé, neuf ou ancien. Accessible à toute personne résidant fiscalement en France, le statut LMNP propose en effet de déduire de vos revenus locatifs de nombreuses charges liées à l’exploitation du bien immobilier. Ces dernières sont nombreuses : frais d’acquisition, charges de copropriété, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, assurances, dépenses de réparation et d’entretien…
Pour ce faire, il existe deux régimes fiscaux. Si l’ensemble de vos revenus fonciers ne dépassent pas 77 700 euros en 2024, les revenus générés dans le cadre du statut LMNP sont soumis, par défaut, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro BIC). Il octroie un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
Il est également possible, si cela s’avère bénéfique pour vous, d’opter pour le régime réel (appliqué de fait pour des revenus fonciers supérieurs à 77 700 euros). Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges réelles et pratiquer des amortissements sur votre bien immobilier et votre mobilier. Autrement dit, vous pouvez ne pas payer d’impôt du tout. Mieux encore, si vos charges déductibles dépassent vos loyers perçus, vous créez un déficit à reporter sur vos revenus locatifs des 10 prochaines années.
| À noter |
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| Pour bénéficier du statut LMNP, vous n'avez pas besoin d'être inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. |
L’investissement LMNP en résidences de services
L’investissement en LMNP peut également s’effectuer dans une résidence de services, pour étudiants ou séniors par exemple ou encore dans un EHPAD, via un gestionnaire. Le LMNP services concerne uniquement les biens immobiliers neufs. Dans ce cadre, l’achat se fait hors TVA et vous disposez d’une garantie des versements des loyers. En effet, le bail commercial engage l’exploitant de la résidence. En contrepartie, vous devez conserver le bien pour une durée minimale de 9 ans.
Location nue : le déficit foncier pour déduire des charges
Le déficit foncier existe dans le cadre du statut LMNP au régime réel. Il est également utilisé par les investisseurs locatifs louant un logement vide à usage d’habitation. Ce mécanisme comptable permet en effet de déduire du revenu global les coûts nets engendrés par la rénovation d’un bien immobilier ancien sur le territoire français.
| Bon à savoir |
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| Pour pouvoir déduire un déficit foncier, il faut être soumis au régime réel. Ce qui est automatiquement le cas si vous percevez plus de 15 000 euros de loyers par an. À défaut, vous relevez de plein droit au régime microBIC mais vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel. |
Si les charges liées à la rénovation de votre bien sont supérieures à vos recettes locatives, alors un déficit foncier se crée. Il se déduit de vos revenus annuels, jusqu’à 10 700 euros (plafond relevé à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D). Si le déficit est supérieur à ces plafonds, vous pouvez reporter la déduction de cet excédent durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus, ou bien 10 ans de vos revenus fonciers. En outre, le déficit foncier n’est pas assujetti au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.
Le déficit foncier se positionne ainsi comme une solution efficace pour valoriser votre patrimoine sur le long terme, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée, voire nulle pendant 10 ans.
Investir en nue-propriété : des avantages importants sur le long terme
Une autre méthode permet de vous constituer un patrimoine immobilier solide, dans la durée, et sans contrainte : l’investissement en nue-propriété. Ce dispositif repose sur le démembrement, c’est-à-dire la séparation entre la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. D’un côté, le nu-propriétaire a le droit de céder le bien (ou de l’hypothéquer) et de l’autre, l’usufruitier peut utiliser le bien ou bénéficier des revenus locatifs. Traditionnellement envisagée pour anticiper la transmission de son patrimoine, cette technique peut tout à fait s’appliquer pour opérer un investissement locatif.
En effet, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier à un bailleur institutionnel vous offre une décote entre 30 et 60% du bien face à sa valeur de marché. Pendant 15 à 20 ans, selon les termes de votre accord, le bailleur paie les charges locatives et les taxes foncières liées au bien, il s’occupe de toute la gestion locative, et perçoit les loyers. À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du logement, sans aucun coût supplémentaire. Vous pouvez alors l’utiliser, le louer ou le revendre, à votre guise.