Une dynamique régionale contrastée
En 2024, les prix de l’immobilier ont baissé de 4 % au niveau national et les ventes ont chuté à 869 000 unités (contre 1,12 million en 2022) selon le Conseil supérieur du notariat(1). Cependant, à l’intérieur d’une même région, le prix des appartements peuvent varier : à Nice (+1 %), la demande reste soutenue alors qu’à Marseille les prix sont en légère baisse (-2,1 %). Les stations balnéaires du nord-ouest et du nord du pays se portent plutôt bien. À Saint-Malo, les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 0,5 % et de 8,9 % pour les appartements du Touquet-Paris-Plage. À Biarritz, après une hausse de 34 % en cinq ans, les prix ont reculé de 3 % sur un an. La capitale du surf attire toujours une clientèle aisée, à la recherche d’un cadre de vie et de programmes immobiliers de qualité, comme Bo Rivage, à 5 minutes de l’océan Atlantique.
Dans les grandes métropoles, les prix sont en nette diminution. À Paris, les prix des logements anciens reculent depuis quatre trimestres consécutifs, avec une chute de 7,9 % sauf dans le 7e arrondissement où les prix ont augmenté de 3,8 % dépassant les 15 000 euros du m2. Ce recul est également perceptible à Lyon (-10,2 %), Nantes (-10 %) et Bordeaux (-6,8 %).
Le cycle baissier semble toutefois prendre fin « après deux années de chute brutale », notent les Notaires de France. Pour eux, « un optimisme, certes mesuré, est désormais de rigueur dans l’approche d’un marché qui reste malgré tout gouverné par les taux de crédit ».
Impact de la baisse des taux d'intérêt
Les taux directeurs de la BCE ont des conséquences immédiates sur la croissance et les prix, notamment ceux des crédits immobiliers. Récemment réduit de 25 points de base, il passera à 3 % à partir du 18 décembre 2024 : une bonne nouvelle pour l’accès au crédit des ménages français. Fin décembre, les acquéreurs pourront donc emprunter à un taux de 3,45 % sur 25 ans, contre 4,35 % début 2024 ; pour une période d’emprunt de 20 ans, les taux d’intérêt moyens sont estimés à 3,3 %. De plus, la baisse de l’inflation dans la zone euro devrait encourager la BCE à réduire ses taux l’an prochain. Une décision qui permettra de stimuler la demande dans les villes où les prix ont baissé, rendant l’acquisition immobilière plus accessible.
La baisse d’un point sur les crédits immobiliers joue considérablement sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. Selon le calculateur La finance pour tous :
- Avec un taux à 4 %, un couple achetant un bien à 350 000 euros doit rembourser des mensualités de 1 847 euros pendant 25 ans. Le coût total du crédit s’élève à 204 229 euros.
- Avec un taux à 3,45 %, les mensualités baissent à 1 743 euros pendant 25 ans. Surtout, le coût total de leur crédit tombe à 172 843 euros, soit près de 31 400 euros économisés.
Vers une hausse des prix en 2025 ?
Depuis le printemps 2024, le marché se redresse grâce à la combinaison de deux facteurs : une baisse des prix des biens disponibles et une diminution des taux d’intérêt. En juin, la baisse des ventes immobilières s’est limitée à – 7 % contre – 23 % un an plus tôt. En septembre, la Banque de France note une reprise des crédits immobiliers, confortée par une hausse des ventes dans de nombreuses villes. Pour 2025, les Notaires de France évoquent une « augmentation moyenne des prix de vente des appartements et des maisons de l’ordre de 2 % sur un marché qui remonte à 900 000 transactions ».
Plusieurs facteurs vont jouer sur la hausse des prix :
- L’augmentation des salaires redonne du pouvoir d’achat aux ménages.
- Les Français continuent de vouloir investir dans la pierre pour se constituer une épargne et profiter de potentielles plus-values.
- Une poussée démographique dans les grandes métropoles et les villes littorales crée une pénurie de logements.
- Le manque de logements neufs sur le territoire : il faudrait construire 500 000 nouveaux logements par an or, entre avril 2023 et mars 2024, seulement 358600 ont été bâtis.
- La fin du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel soutenant la construction neuve.
| La production de crédits en nette reprise |
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| En juillet 2024, la Banque de France a enregistré un net rebond du volume de crédits accordés par les banques, atteignant 11,3 milliards d’euros contre 8,6 milliards en juin et 6,9 milliards en mars 2023. La production de crédits reste toutefois inférieure à ses niveaux de 2022, avec plus de 25 milliards d’euros de crédits par mois. |
Opportunités et perspectives pour 2025
L’année 2024 a été synonyme de nouvelles opportunités pour les acheteurs. Ils ont bénéficié d’une hausse des salaires supérieurs à l’inflation et d’un recul des prix de l’immobilier. Par exemple à Paris, le prix du m2 est revenu à son niveau de 2019. Cette tendance s’est confirmée jusqu’à la fin 2024 et devrait se poursuivre en 2025. Face à une remontée prévue des prix, des opportunités restent à saisir jusqu’au printemps.
Pour obtenir un crédit, les acquéreurs devront « muscler » leur dossier :
- Apporter au moins 15 % du montant emprunté ;
- Disposer d’une épargne de précaution équivalente à six mois de mensualités ;
- Éviter tout découvert pendant au moins trois mois ;
- Limiter voire rembourser les crédits à la consommation ;
- Maintenir un taux d’endettement inférieur à 35 %.
Les acheteurs devront aussi faire jouer la concurrence et solliciter un courtier pour trouver le taux le plus bas.
| Réduire le coût du crédit avec la délégation d’assurance |
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| Depuis 2010, la loi sur le crédit à la consommation (loi Lagarde) encadre les opérations de crédit, notamment l’assurance emprunteur. Elle permet la mise en concurrence de l’assurance de prêt proposée par sa banque auprès d’un autre assureur. Selon l’UFC Que Choisir(2), pour un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, le montant de l’assurance peut varier entre 12 000 et 80 000 euros, selon l’âge et l’état de santé d’un couple. Un couple de 45 ans, « décidant de changer (d’assurance) après 6 ans, l’économie peut dépasser 20 000 euros. Cela représente 90 euros par mois en moyenne ». |
(1) Conseil supérieur du notariat, « Note de conjoncture immobilière des Notaires de France », octobre 2024.
(2) UFC-Que Choisir « Changement d’assurance emprunter » septembre 2024.