Vous êtes intéressé par cette solution, mais vous vous posez encore des questions sur le dispositif le mieux adapté à votre projet ? Différentes options s’offrent à vous : acheter en indivision, créer une Société Civile Immobilière (SCI) ou la tontine. Toutefois, en cas de désaccord ou de changement de situation, tous les propriétaires risquent d’être impactés. Pour investir sereinement dans la durée, mieux vaut s’accorder sur les termes de sortie avant de conclure l’opération. Lors d’un achat à plusieurs, la formule d’achat détermine :
- La part de chacun en cas de succession,
- La répartition des dépenses d’entretien,
- Les termes de la revente.
L’indivision : une formule d’achat courante, impliquant de bien s’entendre
L’indivision est la formule la plus simple pour acheter en groupe. En indivision, chaque acquéreur est propriétaire à hauteur de son investissement lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.). Chacun règle donc les factures proportionnellement à sa quote-part. Le régime est ouvert à tous : couples mariés, pacsés, concubins, frères et sœurs, amis, parents et enfants… L’avantage de l’indivision, c’est sa simplicité. En effet, ce régime s’applique automatiquement en cas d’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs. Il n’en découle aucune formalité, donc aucuns frais administratifs de mise en place. La sortie de l’indivision est également simple. En contrepartie, la protection des coacquéreurs restants est faible. En indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de mésentente, un seul indivisaire peut bloquer l’ensemble des décisions, comme des travaux de rénovation par exemple. Selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Chaque indivisaire peut donc revendre sa part sans que les autres ne puissent s’y opposer. Enfin, tous les indivisaires sont engagés financièrement.
Ainsi, si l’un des indivisaires est en défaut de paiement, l’ensemble pourrait être amené à revendre le bien pour payer ses dettes. Pour éviter tout blocage ou situation délicate, vous pouvez rédiger une convention d’indivision chez le notaire. Elle permettra d’organiser le régime de l’indivision et de fixer des règles pour protéger les indivisaires : elle désigne obligatoirement le bien concerné, énumère les droits et obligations de chacun et précise les quotes-parts de chacun des indivisaires. Enfin, la convention mentionne également une durée. Elle peut être déterminée, maximum cinq ans et renouvelable indéfiniment, ou indéterminée.
La SCI, une simplicité de sortie qui a un coût
Solution plus formelle, la Société Civile Immobilière (SCI) permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle est, par exemple, la solution la plus souvent retenue lorsqu’un logement est acheté à plusieurs dans le cadre d’un investissement locatif.
Une SCI se gère comme n’importe quelle entreprise. Elle implique un investissement en temps et en budget pour gérer son fonctionnement administratif. Obligatoirement créée par deux personnes a minima, ayant le statut d’associés, chacun est chargé de gérer le patrimoine immobilier acquis par la SCI. Les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport financier au moment de l’achat. Il est également nécessaire de rédiger les statuts spécifiant le fonctionnement de la SCI, notamment les modalités de prises de décision. Enfin, les associés doivent désigner un gérant, mais aussi définir la durée de son mandat et ses missions.
Parmi les nombreux avantages de la SCI, notons :
– La possibilité de choisir le régime d’imposition des bénéfices ;
– Le fait de séparer l’immobilier de l’activité professionnelle. Ainsi, en cas de faillite, les biens personnels des coacquéreurs sont protégés de la saisie des créanciers ;
– L’organisation d’une transmission patrimoniale : la donation d’un bien immobilier entier peut être très coûteuse fiscalement. La création d’une SCI permet de donner progressivement à ses enfants des parts de celle-ci, dans la limite des abattements périodiques fixés par la loi. Chaque part représente une partie de l’immeuble.
Au regard de ces avantages, une SCI implique de nombreux frais, notamment au moment de la sortie de la société d’un de ses membres. La cession des parts d’un des associés est soumise à l’accord de tous. Les droits d’enregistrement de l’acte de cession sont fixés à 5% du prix de cession.
| Bon à savoir : dans le cadre d’une SCI familiale, il est possible de bénéficier du démembrement de propriété. Autrement dit, les associés peuvent à tout moment céder leurs parts ou choisir d’en donner uniquement la nue-propriété pour rester gérant. De cette façon, ils gardent le contrôle sur le patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès, tout en économisant en amont sur les droits de succession à payer par leurs héritiers. |
Le pacte tontinier, un « vieux » placement toujours d’actualité !
Créée à la fin du XVIIe siècle, la tontine est un placement de long terme, prévu pour transmettre un compte d’épargne ou un bien immobilier à un proche. Il s’agit d’un regroupement d’épargnants investissant ensemble pour une durée déterminée à l’avance, en général, de 10 à 25 ans. Les revenus de l’épargne sont réinvestis dans la tontine. Ils sont distribués uniquement au terme de la durée fixée. Les épargnants se partagent l’actif, y compris la part de ceux décédés entre temps. La tontine bénéficie d’une fiscalité allégée sur les gains. Les sommes versées après 70 ans ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu.
En contrepartie, les sociétés tontinières ne peuvent pas s’engager à l’avance sur un rendement minimal ou sur un capital garanti à terme. Il n’est pas possible de récupérer sa part avant la dissolution de l’association. En cas de décès, l’épargne n’est pas transmise aux héritiers.
Zoom sur la tontine pour les couples non mariés
L’achat en tontine permet de protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’un d’entre eux. En effet, lors du décès d’un des partenaires, le bien immobilier est la propriété exclusive du survivant. Il est exclu de la succession du défunt. Le conjoint survivant paie des droits de mutation à titre gratuit. Quand le bien immobilier est la résidence principale des acheteurs et qu’il vaut moins de 76 000 euros, le conjoint survivant paie uniquement les droits de mutation à titre onéreux.
En conclusion, l’achat à plusieurs nécessite une vision commune du partage des charges, des projets de travaux à réaliser, des conditions d’occupation du bien… Or, des désaccords peuvent survenir dans le temps. Si un des coacquéreurs change sa stratégie patrimoniale, il est recommandé d’acheter un bien divisible et d’en faire deux, trois ou quatre appartements, selon la surface et le nombre d’acheteurs. Cela pourra simplifier la revente. Si la SCI reste le régime le plus protecteur pour les propriétaires et offre des avantages fiscaux intéressants, elle comporte tout de même une gestion administrative plus lourde. L’indivision fonctionne quand vous êtes parfaitement certain de votre bonne entente avec les autres coacquéreurs. Elle nécessite moins de gestion et moins de formalités au moment de sa création. Enfin, la tontine peut être idéale pour les couples souhaitant s’assurer que le conjoint survivant pourra toujours profiter de l’acquisition commune.